Contester une résolution prise en AG

Conditions, délais d'action, qualité à agir, tout savoir sur les modalités de contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires :

• Conditions à remplir

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants (…) "

Le copropriétaire opposant est celui qui, présent lors de l'assemblée générale, a voté "contre" la résolution adoptée.

Le copropriétaire défaillant est celui qui était absent lors de l'assemblée générale et ne s'est pas fait représenter.

Dès lors le copropriétaire présent lors de l'assemblée générale mais qui s'est abstenu de voter, ne pourra plus, par la suite, contester la résolution adoptée.

Quid de la SCI copropriétaire ?

Les associés d'une SCI (société civile immobilière), n'étant pas personnellement copropriétaires, ne peuvent agir en justice contre une décision de l'AG. L'action doit être menée au nom de la société elle-même.

Quid du lot détenu en indivision ?

Lorsqu'un lot est en indivision, l'action en annulation doit être intentée par tous les indivisaires agissant ensemble (Civ., 3ème, 16 novembre 2003, n°10-18.057). Un indivisaire peut agir seul à condition qu'il dispose d'un mandat des autres indivisaires pour agir en leur nom (Civ., 3ème, 3 février 2004, n°02-19.084).

Quid du lot démembré ?

Si la propriété du lot est démembrée, l'usufruitier peut agir seul, sans le concours du ou des nus-propriétaires (Cour d'appel de Paris, 23ème ch, 26 juin 2008, n°07-14.976).

A noter, de jurisprudence constante, le copropriétaire qui a voté "pour" une résolution rejetée faute de réunir la majorité requise, est considéré comme opposant.

• Action en justice

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 poursuit "Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites (…) dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.

Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale."

ll faudra être extrêmement vigilant car le délai d'action est très bref : deux mois à compter de la notification du procès-verbal litigieux.

Ce délai court à partir du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire (art. 64 du décret du 17 mars 1967). S'il expire un dimanche, un jour férié ou chômé, il est reporté au premier jour ouvrable suivant (Civ, 3ème, 26 mars 1997, n°94-21.498).

L'action peut être introduite uniquement par un Avocat, devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La représentation par Avocat étant obligatoire, dès notification du PV d'AG litigieux, je vous invite à prendre attache avec le Cabinet en rappelant l'urgence de la situation.